Для строительной отрасли прокуроры оказались страшнее коронакризиса
Двойные стандарты в применении закона, выборочный – только у "избранных" – отъем земельных участков и такое же "точечное" возбуждение уголовных дел – тренд на использование силового инструментария для расправы с неугодными практиковался сотрудниками саратовской прокуратуры и раньше, но ярче всего проявился в так называемой "земельной реформе". И вред, который причиняют своими действиями подчиненные Сергея Филипенко, не имеет ничего общего с тем, на что ориентировал блюстителей закона генпрокурор РФ Игорь Краснов.
Плохо скрываемая ненависть, жажда мести и неуемные амбиции – похоже, это новый идол местного надзорного ведомства, в жертву которому приносится не только чистота и непредвзятость закона, но и экономика целой отрасли. А с ней – и всей области, что особенно заметно в период коронакризиса.
Банкротство крупной строительной компании "ЖБК-3", земельно-судебный переполох, обвал строительства и появление в Саратове новой армии обманутых дольщиков – масштабы разрушений в результате действий прокуроров таковы, что слон в посудной лавке действует разумнее. И теперь баннер "Вредим по-крупному" впору вешать на Григорьева, 33/39 – в качестве обещания всем, кому нравится подобный исход событий, и венца профессиональных заслуг.
Черный передел
В 2018 году прокуратура решила пойти "войной" на саратовские земли. Атаке подверглись земельные участки, чей вид разрешенного использования дополнительными соглашениями с муниципалитетом был изменен на "жилищное строительство". Эти допсоглашения, претензии к которым выдвигают сейчас прокуроры, получали одобрение на общественных слушаниях. Затем законность этой процедуры подтверждали в самом надзорном ведомстве и Росреестре.
Таких участков на сегодняшний день в Саратове существует около двухсот. По части из них прокуратура подала судебные иски, пытаясь оспорить дополнительные соглашения к договорам аренды.
Основная претензия ведомства – вид разрешенного использования был изменен в обход аукциона (хотя торгов не было как таковых). И если по львиной доле таких участков прокуратура ограничивалась простым оспариванием самого изменения вида разрешенного использования, не посягая на арендные отношения, то у некоторых, "особо избранных", строителей земли отняли вовсе, попутно разорив и сделав банкротами, как это произошло с флагманом строительной индустрии региона – "ЖБК-3".
Подобное сверхжесткое отстаивание закона можно было бы оправдать, будь методы прокуратуры равными для всех, и если бы в итоге земля под строительство реально бы начала продаваться на аукционах. Однако существующая на данный момент ситуация и анализ судебных актов, размещенных в свободном доступе на сайтах судов, позволяет предположить, что не закон может являться основным мотивом и главной движущей силой Сергея Филипенко, а иное: причинить вред отдельным строителям и осуществить передел земельных участков под прикрытием защиты муниципальных интересов.
В пользу этого аргумента свидетельствует целый ряд фактов.
Самым большим ударом по бизнесу – вплоть до разорения и банкротства – может стать изъятие земельного участка, особенно если в него вложены большие деньги и сам участок представляет собой крупный инвестиционный проект. В ведомстве Филипенко это, по всей видимости, хорошо понимают, поэтому в большинстве исков требование о возврате земель в муниципальную собственность прокуратурой не заявлялось, хотя участки были свободны от застройки, а значит, их изъятие не привело бы к существенным имущественным потерям для правообладателей. Тем не менее, даже эти минимальные потери застройщикам из "белого" прокурорского списка было решено не наносить.
Так, например, к ООО "Торгово-строительное управление Энгельсстрой", чье дело рассмотрено саратовским арбитражем, было заявлено только требование о признании недействительным того самого дополнительного соглашения к договору аренды, изменившего вид разрешенного использования участка.
Аналогичное требование – оно же и единственное – коснулось еще более десяти исков. Например, никто не пытался отнять землю у ООО "Прадиум" – иск о возврате земель городу прокуратура в отношении этой фирмы не подавала. Еще девять исков были рассмотрены судами общей юрисдикции – Волжским и Октябрьским. И тоже – никаких посягательств на возврат земли.
И, кстати, один из ярких примеров – случай с особняком начальника управления по контролю за исполнением федерального законодательства областной прокуратуры Олегом Петровым.
Земля и коттедж в элитном поселке "Зеленая долина" обошлись сотруднику надзорного ведомства в одну тысячу рублей. Комментируя этот казус, Сергей Филипенко назвал случившееся маркетинговым ходом.
Статус земельного участка под прокурорской Рублевкой тоже менялся без аукциона. В прокуратуре это признали, но никак не отреагировали.
И лишь по нескольким арендаторам прокуратура отошла от обычной практики, предъявив драконовское требование о возврате земельного участка.
В числе жертв избирательного подхода оказались ООО "Ксиан", ООО "Стройресурс", МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация", ООО "Альмир" и Ульянич С.В.
Наказание "избранных"
Об эпопее по отъему земли у "Альмира" "Взгляд" писал неоднократно – история стоит того, чтобы ознакомиться с ней повторно уже в общем земельном контексте.
С МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация", по одной из версий, прокуратура судилась формально и, скорее, для отвода глаз – чтобы прикрыть истинные цели этого "договорного" процесса. Суд был инициирован, чтобы в итоге передать земли МУПа через фонд помощи дольщикам новым застройщикам без проведения торгов. К тому же потери старого правообладателя были невелики – на момент рассмотрения исков предприятие к освоению земельных участков еще не приступило.
Так земли, предназначенные для жилищного строительства, достались новым правообладателям без аукциона, на котором так настаивает прокуратура. На что это больше похоже – на отстаивание законности или банальный передел рынка?
В отличие от большинства строителей, с "Ксианом" и "Стройресурсом" прокуратура не церемонилась. Землю решили отнять, несмотря на то, что на момент предъявления исков застройщикам уже были выданы разрешения на строительство, к которому было привлечено несколько сотен дольщиков, а по участкам проложены коммуникации, предназначенные для снабжения уже построенных домов и нескольких микрорайонов Саратова. Речь идет о жилищном комплексе "Победа", что на Усть-Курдюмском шоссе, который подвергся одному из самых разрушительных воздействий областной прокуратуры.
В своем желании причинить ущерб "Ксиану" прокуратура пошла настолько далеко, что не поленилась инициировать возбуждение уголовного дела по ч.1 ст.286 УК РФ (превышение должностных полномочий при изменении вида разрешенного использования земли) в апреле 2019 года.
И если по львиной доле таких участков прокуратура ограничивалась простым оспариванием самого изменения вида разрешенного использования, не посягая на арендные отношения, то у некоторых, "особо избранных", строителей земли отняли вовсе, попутно разорив и сделав банкротами, как это произошло с флагманом строительной индустрии региона – "ЖБК-3".
Дело возбуждено по одному из более сотни (!) фактов изменения вида разрешенного использования земли. По всем остальным аналогичным кейсам прокуратура возбуждение уголовных дел не инициировала, несмотря на то, что все соглашения об изменении вида разрешенного использования со стороны города подписывались одними и теми же должностными лицами.
Такое избирательное отношение к бизнесу надо было как-то вуалировать. Так, к примеру, есть основания полагать, что дело намеренно было возбуждено не по ч. 3 ст. 286 УК РФ, а по части первой, несмотря на то, что только кадастровая стоимость участка, в отношении которого был изменен вид использования, на момент изменения составляла более 74 млн. рублей. Неправильная квалификация помогла избежать ненужного контроля над расследованием со стороны вышестоящих следственных органов и дала возможность "потрошить" руководителей "Ксиана" – проводить в их отношении допросы и обыски.
Ситуация-парадокс – один единственный застройщик подвергается уголовному преследованию, а на остальных правообладателей участков с таким же измененным видом разрешенного использования прокуратура просто не обращает внимания.
Так, на целом ряде земельных наделов, вид использования которых был изменен, ЗАО "Волгожилстрой" беспрепятственно построило микрорайон "Звезда", и прокуратуру это вполне устроило. Причем построило под видом "жилья для военных" – без всякой инфраструктуры. Итог: компенсировать это пришлось бюджету – за его счет возвели школу и детсад, требуется еще один (подробнее об этом – в нашем расследовании). Думаете, что хоть после этого надзорники вмешались? Нет, ошибаетесь. Видимо, перед законом в редакции Сергея Филипенко все строители равны, но некоторые – не в пример равнее.
Законности три года ждут…
Еще один факт в пользу личных мотивов – об изменении вида разрешенного использования земель "Ксиана", их разделе и заключении договоров аренды на участки, образованные в результате раздела, прокуратура знала за три года до предъявления иска. Однако это знание прокуратуру никак не беспокоило – она не пыталась приостановить строительство, когда это было еще возможно без особого ущерба для застройщиков, не препятствовала привлечению дольщиков и заключению с ними договоров долевого участия. Полагаем, знать и не трогать, позволить глубоко "увязнуть" в проекте, а затем в одночасье отнять – на такой садизм способен не каждый, даже очень уполномоченный, орган.
Но дело не только в простой отсрочке наказания. В надзорном ведомстве считали изменение вида разрешенного использования земли путем заключения дополнительного соглашения к договору законным (!). Так, в апреле 2013 года прокуратурой Саратова в адрес администрации был направлен документ, в котором подобные изменения признаны правомерными. И дело не кончилось простой констатацией – администрации было предписано установить четкие сроки принятия решения, чтобы заинтересованные в получении разрешения граждане не маялись в ожидании.
Все постановления, на основании которых приобретались участки, проходили экспертизу в городской прокуратуре. Подписью тогдашнего прокурора Саратова Владимира Климова завизирована законность документов. Не доверять мнению прокурора у предпринимателей и муниципалитета не было оснований. Кроме того, в мае 2015 года между администрацией и представителями прокуратуры города состоялось совещание, на котором было определено, что изменение вида разрешенного использования городских земель осуществляется путем заключения дополнительных соглашений, которые та же прокуратура впоследствии начала оспаривать и признавать обходом земельных аукционов (скачать: письмо Климова и протокол совещания).
"Вопиющее нарушение закона" в действиях "Ксиана" прокуратура усмотрела лишь… за день до истечения срока давности. Такой вот беспристрастный надзор ведомства Филипенко…
"Продам без аукциона…"
Все участники земельных отношений, включая бизнес, чиновников и прокуратуру, прекрасно знают, что администрация Саратова в лице КУИ никогда не проводила аукционы по предоставлению участков под строительство. Все (!) застраиваемые жильем земельные участки предоставлены без торгов.
Деньги от аукционов могли бы пополнять бюджет города. Однако у администрации сложилась своя практика – перспективные для застройки земли доставались доверенным лицам чиновников мэрии. Эти доверенные лица (в том числе, фирмы) продавали права на участки по рыночным ценам, а прибыль присваивали.
С МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация", по одной из версий, прокуратура судилась формально и, скорее, для отвода глаз – чтобы прикрыть истинные цели этого "договорного" процесса. Суд был инициирован, чтобы в итоге передать земли МУПа через фонд помощи дольщикам новым застройщикам без проведения торгов.
Пожалуй, нагляднее всего подробности земельных отношений по-саратовски описал Александр Кретов – бывший зять экс-главы земельного комитета времен мэра Юрия Аксененко Андрея Алешина. В своем памятном каминг-ауте Кретов рассказал, как доступ к информации о земельных участках позволял выводить из собственности города самые лакомые куски земли, строить на них жилые дома и торговые комплексы, сдавать их в аренду, а доход класть отнюдь не в государственный карман. Но мер прокурорского реагирования на откровения Кретова не последовало. Вместо того, что привлечь виновных в этой грандиозной афере к уголовной ответственности, дело возбудили на самого Кретова – о клевете и разглашении семейной тайны.
Фактически Кретов сам стоял у руля земельной империи и управлял ею с подачи высокопоставленного родственника. В этой истории отразилась вся суть земельных отношений в Саратове. Ни о каких торгах и аукционах речи не шло.
Еще в те годы бизнес приложил немало усилий, чтобы сломать эту схему, направив выделение земельных участков в законное русло. Но это не удалось – слишком стабилен был круг интересантов. У прокуратуры подобная практика, как уже было отмечено, претензий не вызывала, и ни один прокурор, подтвердивший законность выделения земли по такой схеме, не был наказан. И ни один чиновник.
И даже сейчас земельный участок, занятый особняком семьи Алешиных, по соседству с отобранным участком "Альмира", с весьма схожей судьбой изменения разрешенного использования, остается нетронутым. Он никак не беспокоит областного прокурора, несмотря на все редакционные запросы и жалобы.
В этом контексте уместно напомнить о том, что изначально общий участок был размежеван на троих арендаторов – упомянутого уже бывшего руководителя земельного комитета мэрии Андрея Алешина, его делового партнера Виталия Котлярова, третьим же правообладателем стал НВКбанк.
В отличие от большинства строителей, с "Ксианом" и "Стройресурсом" прокуратура не церемонилась. Землю решили отнять, несмотря на то, что на момент предъявления исков застройщикам уже были выданы разрешения на строительство, к которому было привлечено несколько сотен дольщиков, а по участкам проложены коммуникации, предназначенные для снабжения уже построенных домов и нескольких микрорайонов Саратова.
Именно у кредитно-финансового учреждения права на недвижимость купила компания "Альмир". Сумма сделки составила 85 миллионов рублей, по тогдашнему курсу – около трех миллионов долларов. Теперь вы можете представить масштаб ущерба, причиненного инвесторам в результате подачи прокурорского иска. И это без учета обязательных арендных платежей за землю, которые "Альмир" регулярно и неукоснительно вносил в бюджет Саратова.
Что касается участка будущего ЖК "Победа", то он был приобретен бизнесменами за 60 миллионов рублей (в те времена это два миллиона долларов). Для сравнения: например, ООО "Торгово-строительное управление Энгельсстрой" земельный участок был предоставлен администрацией бесплатно в сентябре 2014 года. А в марте 2015 года изменился вид его разрешенного использования. И такая практика была повсеместной.
Повторимся, "Ксиан" приобрел участок у предыдущего арендатора, затратив на это огромные деньги. Причем первоначальному арендатору участок был предоставлен еще в 2005 году.
Объявление о продаже земли было размещено… на "Авито".
Как столь крупный участок городской земли появился на сайте частных объявлений – вопрос, который прокуратура могла бы адресовать администрации, ответственной за отвод земли в Саратове. Но вместо того, чтобы найти первоисточник возможной коррупционной схемы – чиновников, отводивших землю, и людей, получивших за нее десятки миллионов рублей – прокуратура сделала "крайним" бизнес, заплативший за сделку деньги и официально зарегистрировавший ее в Росреестре.
Сделка была предельно чистой и прозрачной, но именно добросовестных приобретателей участка теперь делают мошенниками.
Хотя благодаря бизнесменам, приобретавшим участок, городская казна не осталась в убытке – заплатив аренду за землю, которой город мог в итоге не досчитаться вовсе, предприниматели приступили к реализации крупного девелоперского проекта, предполагавшего создание инфраструктуры, включая детский сад в шаговой доступности, котельную и трансформаторную подстанцию.
Удар ниже котлована
В планах была именно качественная квартальная застройка. Фактически на выходе из "Победы" должен был получиться небольшой жилой микрогородок со своим законченным архитектурным дизайном и жилым микроклиматом. Как признались нашему агентству дольщики, купившие квартиры в домах ЖК "Победа", они ни за что не вложили бы деньги в столь пустынный микрорайон без надежды на его комплексное развитие.
Поскольку участок был достаточно крупный, то он был размежеван под участие в инвестиционном проекте сразу нескольких строительных компаний, работающих в разных сегментах – от эконом-класса до элитного. Многие компании-участники, в том числе "ЖБК-3", привлекли кредитные средства. Строительство велось без отставаний, пока в дело не вступила прокуратура во главе с Сергеем Филипенко.
В саратовские суды посыпались иски, судей, полицию и следователей загрузили работой, отвлекая от насущных дел кадры и ресурсы. Несколько исков было удовлетворено судом – у "Победы" стали изымать земельные участки. Так, к примеру, был изъят земельный надел под строительство жилого дома для детей-сирот в рамках федеральной программы, на котором уже был вырыт котлован и забиты сваи. Но это не помешало прокуратуре подать иск о возврате участка в муниципальную собственность.
Единый квартальный план застройки стал дробиться и лишаться своих звеньев, строители начали нести колоссальные убытки. Сдвинулись сроки окончания строительства.
На изъятых участках инвесторы успели проложить коммуникации, предназначенные для снабжения всего поселка. В частности, от них сейчас питается и дом №6, который строители, несмотря на тяжелое финансовое положение, успели сдать в эксплуатацию. Коммуникации лежат в земле, но их судьба повисла в воздухе, как и весь проект.
Для ЖБК-3 создали невыносимые условия неизбежного банкротства, что в конечном итоге привело к краху. В настоящий момент один из самых успешных и крупных игроков на рынке, занимавший лидирующие позиции по объемам строительства в регионе, доведен до критического состояния и оброс долгами. В отношении него введена процедура наблюдения.
В доме № 6 – единственном из всего жилого комплекса – сегодня живут люди, но как живут! Вместо развитого микрорайона – пустырь и полное отсутствие инфраструктуры. Ни дорог, ни подходов к остановке, ни детского садика.
Два других дома – № 1 и № 5 – не достроены. Пятый дом готов на 70%, у дома № 1 готовность всего 31%. Оба должны были быть сданы еще в сентябре 2019 года, однако из-за разрушительных действий областной прокуратуры дольщики уже год чувствуют себя обманутыми.
Около месяца назад они распространили на канале YouTube видеоролик, в котором просят власти взять на контроль ситуацию и включить их дома в реестр проблемных. И это притом, что проблема обманутых дольщиков в Саратове на официальном уровне давно решена. По крайней мере, власти об этом отрапортовали Вячеславу Володину.
Прошляпили "ПоБЕДУ"
Наблюдая за развитием событий, приходится признать, что сами чиновники до последнего момента не знали, что происходит в поселке и откровенно "прошляпили" ситуацию. Теперь в качестве экстренной меры для реабилитации в глазах федеральных кураторов к достройке домов привлечено ООО "СаратовСтройСервис". Однако его участие вряд ли будет бескорыстным.
В награду за понесенные труды компания наверняка получит компенсацию в виде земельных участков или возможности осваивать крупные бюджетные контракты. То есть фактически спляшет на костях разоренных собратьев по цеху, а пострадает при этом муниципалитет, который из-за действий прокуратуры будет вынужден нести дополнительные расходы.
Детсад в микрорайоне вроде тоже будет, но гораздо дальше, чем предполагалось изначально.
К самой фирме -"достройщику" есть вопросы. По данным бухгалтерской отчетности, деятельность "СаратовСтройСервиса" в 2019 году была убыточной, убыток составил 9 млн рублей. Тогда откуда у фирмы возьмется 600 млн. рублей инвестиций (а именно столько, по подсчетам, будет стоить строительство микрорайона)?
Ответ дал на днях мэр Саратова Михаил Исаев, заявивший о готовности "помогать" "достройщикам" – а значит фирму, судя по всему, ждут преференции за счет муниципалитета. Прокуратура и это может записать в свой "пассив" – ударили не только по бизнесу, но и по интересам города.
Банкротство же "ПП ЖБК-3" приведет к тому, что два других созастройщика ЖК "Победа" – "Ксиан" и "СК ЖБК-3" – по закону тоже будут считаться не соответствующими требованиям. Это тем более несправедливо, что тот же "Ксиан" свои обязательства по договорам о совместной деятельности выполнил полностью – обеспечил прокладку коммуникаций и подключил их к жилым домам.
Так, на целом ряде земельных наделов, вид использования которых был изменен, ЗАО "Волгожилстрой" беспрепятственно построило микрорайон "Звезда", и прокуратуру это вполне устроило. Причем построило под видом "жилья для военных" – без всякой инфраструктуры. Видимо, перед законом в редакции Сергея Филипенко все строители равны, но некоторые – не в пример равнее.
Более того, последние три года руководство фирмы пыталось повлиять на ситуацию – закупало материалы для строительства (хотя по договору это не входило в обязанности), неоднократно уведомляло о надвигающейся проблеме минстрой и правительство области, просило принять меры.
Что стороны получили в итоге? Строители – потери финансовые и имиджевые. Причинить последние прокуратура тоже постаралась. Для этого у Сергея Филипенко есть специально обученное СМИ, чьи статьи всегда комплиментарны по отношению к прокуратуре, а по своему содержанию больше напоминают не журналистские тексты, а прямое цитирование конфиденциальных материалов прокурорских проверок в выгодном руководителю областной прокуратуры ракурсе.
Например, лишив посредством иска по землям "Победы" объемов работ ЖБК-3, через "Четвертую власть" и ее руководителя, депутата-белоленточника Вадима Рогожина, областная прокуратура публично обвинила инвесторов во всех нарушениях, чем окончательно обрушила продажи данного комплекса.
Видно, бизнесменов было мало разорить, их нужно было еще добить и уничтожить, совсем лишив работы. А награда этому – удовлетворенные амбиции.
И на таком неприглядном процессе Сергей Филипенко не брезгует пиариться – на официальном сайте прокуратуры и у "информационного партнера" Рогожина уничтожение "Победы" подано как восстановление законности. Видно, законность в понимании Филипенко – это нанесение непоправимого ущерба. Бюджету – в виде дополнительных расходов на достройку комплекса, налогоплательщикам и крупному игроку стройиндустрии в лице "ЖБК"-3, а заодно и целой отрасли экономики. А венец такому "восстановлению законности" – пострадавшие люди – обычные дольщики, вложившие в строительство свои сбережения и деньги государства – материнский капитал.
И ладно бы еще это была "кровавая цена" восстановления практики аукционов. Но ведь ничуть не бывало! Аукционы, несмотря на бравурные отчеты прокуроров, и сейчас не проводятся. И так же, как и прежде, земельные участки, но уже по еще более примитивной и наглой схеме, как и раньше, также санкционированной прокуратурой, "по бобру-поздорову" достаются доверенным лицам и фирмам чиновников и депутатов. А областная прокуратура при этом пожимает плечами и говорит о внесении очередного представления, которые давно перестали пугать городских чиновников. Что и говорить, победа, достойная государственного мужа…
В надзорном ведомстве считали изменение вида разрешенного использования земли путем заключения дополнительного соглашения к договору законным (!). Так, в апреле 2013 года прокуратурой Саратова в адрес администрации был направлен документ, в котором подобные изменения признаны правомерными.
Остается лишь констатировать, что, доведя ситуацию до крайности, прокуратура вышла за рамки приказа Генеральной прокуратуры РФ от 07.12.2007 г. № 195, предписывающий работникам строго просчитывать последствия своих надзорных действий и не допускать экономического краха предприятий. Ведь главная цель надзора – соблюдение закона, а вовсе не разрушение до основания всего, на чем стоит экономика.
Обвал строительной отрасли, доведение до банкротства ключевого застройщика и появление 720 новых обманутых дольщиков говорит о том, что саратовская областная прокуратура в своих действиях исходит вовсе не из генеральной федеральной линии, а из своих, далеких от закона, соображений и интересов.
Выборочный подход прокуратуры при оспаривании прав на земельные участки привел к тому, что одни арендаторы, даже приобретя земли бесплатно, остались при своих участках и не понесли убытки. А другие, затратив огромные средства на покупку и освоение участков, в результате действий прокуратуры не только лишились земли, но и были разорены. Если не это давление на бизнес, тогда что?
Каков был положительный эффект от мер прокурорского реагирования Сергея Филипенко и его подчиненных, получающих очень хорошую заработную плату? Деньги от земельных аукционов бюджет как не получал, так и не получает, но теперь на него свалились дополнительные расходы в виде земельных участков или денег на инвестора, который достраивает "Победу", рост безработицы и сокращение налогов из-за ухода с рынка "ЖБК-3" и других строителей.
Получается, что ради личных амбиций, блажи, демонстрации административных мускул рушатся стратегические отрасли-драйверы региональной экономики? Это приводит к созданию негативного кумулятивного эффекта – ухудшению инвестиционного климата и снижению деловой активности, с приходом "короны" и без того находящихся на невысокой отметке.
Если принять во внимание, что ни один из прокуроров, ранее согласовавших подобную, по мнению областной прокуратуры, незаконную практику обхода земельных аукционов, не был наказан и уволен, то получается, что предприниматели и бюджет стали единственными, кто расплачивается за амбиции и профессиональную непригодность саратовских прокуроров.
Продолжение следует…