Несправедливая кадастровая оценка недвижимости становится ярмом для бизнеса
В последнее время деятельность ГБУ СО «Госкадастроценка» вызывает все больше вопросов у представителей саратовского бизнес-сообщества. Поводом для этого являются, по меньшей мере, странные подходы в оценке кадастровой стоимости земли под объектами коммерческой недвижимости и самих зданий для ведения предпринимательской деятельности. В результате налоги на имущество с аналогичных по площади, функционалу и расположению объектов могут отличаться в разы, а непрозрачность решений специалистов госучреждения навевают нехорошие мысли о возможном наличии в их решениях коррупционной составляющей.
Гладко было на бумаге
Государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» было образовано распоряжением облправительства № 143-Пр от 26 июня 2017 г. Его первым и на сегодняшний день единственным руководителем в октябре того же года был назначен Дмитрий Саксельцев, выпускник Эконома (окончил вуз в 2007 году) и кандидат социологических наук, в 2004-2015 годах возглавлявший местный филиал ОАО «Балтийский Банк».
С момента своего учреждения ГБУ проводит работы по определению кадастровой стоимости и составлению отчета об итогах государственной кадастровой оценки в отношении земельных участков и объектов капитального строительства. Однако результаты этой работы за три прошедших года вызывают, мягко говоря, неоднозначные оценки. В частности, в ходе весьма острых дискуссий на различных площадках со стороны бизнес-сообщества и общественников звучали тревожные сигналы о росте налоговой нагрузки и несправедливости произведенных «Госкадастроценкой» расчетов. В качестве контраргумента звучали рапорты власти о планируемом росте доходов бюджета – благодаря «наведению порядка» в отношении налогооблагаемой базы по объектам недвижимости.
Самая жаркая полемика развернулась после утверждения результатов кадастровой оценки зданий, помещений, машиномест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области.
Сложно спорить с тем, что долгие годы саратовские предприниматели платили налог на имущество от кадастровой стоимости, кратно меньшей рыночной стоимости. Тем болезненнее была реакция бизнеса на результаты новой кадастровой оценки, проведенной ГБУ СО «Госкадастроценка» в 2020 году, на фоне падения выручки из-за введенных ограничительных мер по коронавирусу.
Между тем, само учреждение оценивает результаты своей работы высоко, но согласиться с этим крайне сложно. Ведь проведенная кадастровая оценка не учитывает никаких коммерческих характеристик недвижимости. Не имеет значения ни этаж расположения, ни география (в каком районе города она находится), поэтому, например, с идентичных по площади объектов на первой линии проспекта Кирова и во дворах жилого сектора Комсомольского поселка владельцы будут платить одинаковый налог. Что и говорить о том, что при массовой оценке, в принципе, не предполагается учет таких параметров недвижимости, как состояние отделки, структура площадей, наличие отдельного входа-выхода и множество других факторов, которые и формируют коммерческую привлекательность, а, следовательно, стоимость объекта.
Теоретически, конечно, можно добиться справедливой оценки и учесть все эти факторы, подав заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В свое время владельцам недвижимости активно рассказывали о том, что с вступлением в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», «оспорить кадастровую стоимость теперь станет проще – достаточно будет направить запрос в МФЦ, а не в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, как это было раньше». Но гладко это выходит только на бумаге…
Статистика рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости однозначно свидетельствует о том, что решения принимаются явно не в пользу заявителей.
Многие владельцы коммерческой недвижимости тщетно пытаются добиться защиты своих интересов на протяжении всего 2021 года. У них создается впечатление, что (по крайней мере, по состоянию на сентябрь) сформировалась практика, при которой ГБУ под любым предлогом отклоняет заявления, если в них идет речь об объектах, рыночная стоимость которых не совпадает с мнением учреждения, либо существенно снижает кадастровую стоимость. Ситуация усугубляется тем, что в настоящее время не сформировалась судебная практика по оспариванию результатов подобных решений «Госкадастроценки» и установления кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости. А тем временем год уже близится к концу.
Такие разные оценки
В споре о справедливости подходов «Госкадастроценки» можно долго ломать копья, приводя различные аргументы в пользу предпринимателей или же специалистов госучреждения. Весомым доводом в пользу последних мог бы стать тезис о том, что бизнес демонстрирует несвоевременную прижимистость в трудный для бюджета момент, когда для государства жизненно необходимо собрать побольше налогов. Но все бы ничего, если бы ГБУ демонстрировало единый подход ко всем хозяйствующим субъектам, являющимся собственниками недвижимости. И вот здесь как раз все далеко не однозначно.
Для наглядности и понимания уровня беспристрастности и качества работы «Госкадастроценки» приведем несколько конкретных примеров.
В Саратове на улице Усть-Курдюмская, 73 расположено здание гипермаркета «Лента», общая площадь которого составляет 12 тыс. 103,2 кв. метра.
На основании отчета № 64-2020-003, подготовленного ГБУ СО «Госкадастроценка», кадастровая стоимость этого объекта была установлена в размере 95 млн 538 тыс. 262,68 рубля (или 7 тыс. 893,64 рубля за кв. метр). Позднее его стоимость была пересмотрена и снижена до 89 млн 400 тыс. 44,74 рубля. В результате чего налог на имущество для его владельца составил 1 млн 788 тыс. рублей (89 млн 400 тыс. 44,74 рубля × 2%).
Какова была причина снисходительности ведомства Дмитрия Саксельцева к федеральной торговой сети, к сожалению, не ясно.
Гипермаркету стройматериалов «Леруа Мерлен», находящемуся на противоположной стороне Усть-Курдюмского шоссе, дальше по направлению к выезду из Саратова, повезло в разы меньше.
Занимаемое им здание (Усть-Курдюмская, 50) общей площадью 16 тыс. 489,1 кв. метра на основании отчета «Госкадастроценки» № 64-2020-003 была установлена в размере – внимание! – 635 млн 365 тыс. 511,01 рубля или 38 тыс. 532,46 рубля за кв. метр. Позже стоимость объекта была снижена, но все равно составила астрономические 594 млн 543 тыс. 851,1 рубля. Соответственно имущественный налог для «Леруа» определен в сумме 11 млн 890 тыс. 877,02 рубля (594 млн 543 тыс. 851,1 рубля × 2%).
Откуда взялось такое оценочное неравенство, явно ущемляющее интересы одних предпринимателей и создающих режим большего благоприятствования другим, – вопрос, который, нам кажется, должен волновать, прежде всего, правоохранительные органы. Ведь кадастровая оценка должна рассматривать просто абстрактный объект недвижимости, а не бизнес, который она в данный момент представляет, то есть как «чистые» отдельно стоящие здания торгового назначения. И это не единственная лазейка, которую применяют, чтобы помочь «избранным» предпринимателям.
Например, можно просто не устанавливать кадастровую стоимость, в случае проверки ссылаясь на некомпетентность Росреестра или областного комитета по управлению имуществом, не предоставивших нужные сведения.
Или здание торгового центра «Арена» в Саратове на пересечении Большой Казачьей и Чапаева. Торгово-административный комплекс площадью 6 тыс. 473,2 кв. метра пусть и не пользуется ажиотажным спросом, но все же является не самой плохой недвижимостью в центре города. Так вот его кадастровая стоимость, установленная ГБУ СО «Госкадастроценка», составляет 29 млн. 167 тыс. 268,22 рубля или около 4 тыс. 500 рублей за кв. метр.
О справедливости здесь вести речь или об избирательном подходе?
Неслучайно источники в областном правительстве едва ли не открыто говорят, что в настоящий момент руководство ГБУ СО «Госкадастроценка» активно пытается повлиять на формирование судебной практики по данному вопросу. Для этого сроки рассмотрения административных исков об оспаривании оценочных решений максимально затягиваются и, по возможности, исключается возможность установления рыночной стоимости объектов (путем назначения судебных экспертиз в аналогичных госучреждениях других регионов, специализирующихся на кадастровой оценке, а не у негосударственных экспертных организаций).
Как специалисты, не имеющие отношения к определению рыночной стоимости, не знающие локальные особенности городов Саратовской области, смогут определять справедливую рыночную стоимость, – большой вопрос.
Случайны ли такая избирательность или двойные стандарты в «оценочных суждениях», из-за которых значительной части бизнеса вешают на шею непосильное налоговое ярмо?
Судя по всему, расставить все точки над «и» в этой ситуации придется служителям Фемиды. Однако даже по тем примерам, что здесь описаны, понятно: вмешаться в данную ситуацию необходимо и правоохранительным органам, чтобы исключить двойственность и избирательность в решениях областных чиновников.