Как завышался кадастр. Системные ошибки чиновников и их последствия
В экспертном сообществе не утихают дискуссии по поводу последствий пересмотра кадастровой стоимости объектов капитального строительства, проведенного подведомственным правительству Саратовской области ГБУ "Госкадастроценка" (директор – Дмитрий Саксельцев). К этим дебатам присоединился и местный юрист Дмитрий Кузьмин, который подготовил открытое обращение к Борису Титову, уполномоченному по защите прав предпринимателей при президенте РФ. В своем письме, предоставленном в нашу редакцию, он продемонстрировал сомнительный характер подсчетов, выявив моменты, служащие благодатной почвой для коррупционных злоупотреблений.
Бизнес против
Изучивший проект отчета "Госкадастроценки" Дмитрий Кузьмин пришел к выводу, что Саратовская область стала единственным субъектом, где кадастровая стоимость недвижимости выросла в разы. Причем о негативном влиянии подобных расчетов на предпринимательский климат и инвестиционную привлекательность уже не раз говорили представители бизнеса.
Ранее в комментарии "Взгляду" коммерческий директор офисно-делового центра "Север" (расположен на улице Фабричная в Заводском районе) Владимир Осыко прогнозировал тяжелые последствия, которые несут проделанные ГБУ вычисления. Он привел данные, согласно которым кадастровая стоимость помещений в здании, находящемся в его ведении, вырастет в среднем на 275%.
По его расчетам, в этом случае если сумма налога с одного здания составляла, например, 1,5 млн рублей за год, то теперь она увеличится до 5 или даже 6 млн рублей.
"Чтобы владельцам недвижимости сохранить бизнес, придется повысить арендные ставки. Однако, насколько я знаком с ситуацией, стоимость аренды и так находится на предельном уровне, и если ее увеличить, люди просто уйдут – и не в другое место, а из бизнеса вообще. И для арендодателей, и для арендаторов это чревато банкротством, а для – бюджета огромными потерями, которые усугубит еще и рост безработицы (ведь безработным придется платить пособие)", – комментировал ситуацию предприниматель.
Аналогичную позицию озвучивали на прошедшем недавно на площадке облдумы мероприятии и другие представители предпринимательского сообщества.
Так, зампред реготделения "Опоры России" Владислав Коровин приводил данные, согласно которым в сфере управления недвижимым имуществом в регионе трудится около 28 тыс. человек, многие из которых являются как раз собственниками недвижимости, и при нынешней ситуации они будут вынуждены "уйти в серую зону". Таким образом, государство не приобретет, а потеряет в налогах, полагает общественник.
В качестве предложений он выдвигал идею снизить налог на имущество в отношении коммерческих помещений до 500 кв. метров с 2% до 0,3%, а также ввести нулевую ставку в отношении помещений в зданиях, являющихся ОКН.
По его мнению, подобные меры не создадут выпадающих доходов, а лишь увеличат прибыль.
Председатель гильдии торговых центров при областной ТПП Юлия Макаревич обращала внимание на то, что рост налогов возможен только при экономическом росте, чего нельзя сказать о ТЦ – они "до сих не вышли на допандемийный уровень по трафику покупателей". Кроме того, продолжала она, оффлайну все труднее конкурировать с онлайн-площадками, а в этой ситуации на них еще и усиливается налоговый прессинг.
Методология Саксельцева
Основной претензией, которую Дмитрий Кузьмин предъявляет к проводившему государственную кадастровую оценку учреждению и чиновникам, которые поддерживают ее результаты, заключаются в том, что в основу расчетов были положены предельно усредненные критерии. При этом не были учтены весьма существенные нюансы того или иного капитального объекта или помещения (например, год постройки здания, нахождение помещения на первом этаже или в подвале и так далее) и не применены понижающие коэффициенты. То есть для оценщиков было неважно, идет речь о каком-нибудь дореволюционном ветхом строении или новостройке. В результате расположенные в подвале старых домов магазины оценивались… как помещения многофункциональных торговых центров (!).
Получается, что Дмитрий Саксельцев и его сотрудники, предельно усредненно произведя подсчеты, во-первых, просто облегчили себе работу и, во-вторых, заслужили благодарность руководства области за то, что кратно увеличили налогооблагаемую базу.
Тезисно сформулированные юристом Кузьминым нарекания, на которые он хочет обратить внимание Бориса Титова, сводятся к следующему.
1) Рост кадастровой стоимости на коммерческую недвижимость в Саратовской области полностью противоречит тенденции рынка.
При составлении отчета в обязательном порядке проводится анализ информации о рынке объектов недвижимости. В данном случае он выполнен небрежно и сделан необоснованный вывод о росте стоимости коммерческой недвижимости с 2020-го (год последней массовой кадастровой оценки).
На самом деле, рынок коммерческой недвижимости в Саратове характеризуется стагнацией и падением спроса на нее. Резкий рост рыночной стоимости присутствует только на рынке жилых помещений.
Простыми словами: квартиры дорожают, а нежилые помещения украшаются табличками "Аренда" и "Продажа".
2) Территория МО "Город Саратов" необоснованно поделена на 4 оценочные зоны с указанием завышенной средней стоимости квадратного метра.
И квартиры, и нежилые помещения разбиты на 4 ценовые зоны, которые не имеют четких границ и никаких территориальных или оценочных обоснований, но имеют единую для своего класса (жилые и нежилые помещения) стоимость.
В проекте отчета приводятся обоснования по районам города, но границы зон не совпадают с границами районов МО "Город Саратов". Но и деление по районам, впрочем, тоже было бы искажением реальной ситуации.
Никаких обоснований указанных границ в проекте отчета "Госкадастроценки" нет. Эти четыре зоны были бы логичны, если бы карта города была разбита на небольшие пятна зон с обоснованием (как на карте градостроительного зонирования территории любого муниципального образования).
Сейчас же получается, что стоимость 1 кв. метра сверхсовременных помещений ТРЦ "Тау Галерея" (3-я зона) ниже цены "квадрата" любого объекта недвижимости в 1-й зоне (любого года постройки, даже до 1917) и ниже средней стоимости объекта в своей ценовой зоне (3-я зона).
Пример: 1 кв. метр подвального помещения площадью 109,9 кв. метра, размещенного в подвале 95-летнего дома (1928 года постройки) по улице Рабочая, 53, стоит равнозначно с 1 кв. метром ТРЦ "Тау Галерея" с учетом корректировки на подвал и др.
Справка: У нежилого здания ТРЦ "Тау Галерея", имеющего общую площадь 101 755,9 кв. метра и кадастровый номер 64:48:040819:6074, цена 1 кв. метра составляет 30 465 рублей, что ниже средней стоимости одного "квадрата" его ценовой зоны, определенной как 45 277 рублей.
Логичным будет не пересмотр этой стоимости в сторону увеличения, а всех остальных – в сторону уменьшения. Указанную стоимость 1 кв. метра в 30 465 рублей уместно было взять за максимальную стоимость "квадрата" коммерческой недвижимости для массовой государственной кадастровой оценки.
А при нынешнем положении вещей под максимальное удорожание попали, в основном, нежилые помещения, занимаемые субъектами малого (микро-) бизнеса.
Стоит отметить, что в случае с "ТАУ Галереей" кадастровая стоимость по сравнению с прошлой оценкой не только не выросла, но даже снизилась (в 2020-м она составляла 43 516 за "квадрат"), хотя общественность хотят уверить, что (и это вытекает из самой концепции нового отчета) произошел рост цен на рынке недвижимости. В этом случае, полагает ИА "Взгляд-инфо", напрашивается версия о наличии кулуарных договоренностей между руководством ГБУ и владельцами ТЦ.
По мнению редакции, системные ошибки, не отменяющие возможность произвольного отступления от методики исчисления кадастровой стоимости или последующей корректировки результатов расчетов по каждому объекту в отдельности (в "индивидуальном порядке", минуя финансово неподъемную для малого бизнеса процедуру судебного оспаривания), являются не следствием чьей-то халатности, а свидетельством намеренного создания условий для коррупции.
3) Завышенная стоимость 1 кв. метра при государственной кадастровой оценке.
Эта стало возможным из-за неверного применения сравнительного подхода. Расчет средней стоимости 1 кв. метра в первой ценовой зоне происходил на основании минимальной и максимальной цены предложения, то есть по предложениям, размещенным на портале Avito, где очень часто встречаются весьма далекие от адекватности рынку и здравому смыслу ценовые предложения.
Ошибка: В качестве аналога (пп. 778 таблицы аналогов) использовалось предложение со стоимостью 150 тыс. рублей за 1 кв. метр (стр. 202 отчета, таблица 4-50). Но любой оценщик при оценке средней величины отсекает 4 максимальных и 4 минимальных предложения. Других аналогов с приблизительно столь же высокой стоимостью 1 кв. метра из 18 тыс. 459 предложений о продаже объектов недвижимости, легших в основу кадастровой оценки, нет. Поэтому цена оказалось явно завышенной и недостоверной. Таких и близких к ней цен нет на рынке недвижимости Саратова. Но, исходя из этой максимальной цены, выведена средняя стоимость 1 кв. метра нежилого помещения 1-й ценовой зоны и в целом по городу Саратову.
Ошибка: Определение средней стоимости 1 кв. метра жилья ГБУ СО "Госкадастроценка" провело, используя максимальную цену, равную 312 500 рублей (стр. 132 отчета, таблица 4-7).
4) Экономически необоснованное приравнивание стоимости обычных магазинов к стоимости торговых центров.
На странице 451 проекта отчета содержится таблица 4-149 (корректировка на функциональную подгруппу).
Из нее следует, что ГБУ СО "Госкадастроценка" приравняла стоимость небольших объектов коммерческой недвижимости (магазинов; код подгруппы 0401 и 0402) к стоимости элитных объектов, торговых центров (код подгруппы: 0403, 0423, 0430, 0443). Эти сведения проще понять, изложив их в следующем виде:
Подобный подход нарушает принцип проведения государственной кадастровой оценки: экономической обоснованности (ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 № 237- ФЗ) и является несправедливым по отношению к субъектам малого (микро-) бизнеса, составляющих основную массу собственников помещений магазинов (подгруппы 0401 и 0402).
5) Кадастровая стоимость 1 кв. метра обычных кафе, расположенных на первых этажах многоквартирного дома, оказалась выше стоимости ресторанов в сверхсовременных торговых центрах.
Возвращаясь к вышеуказанной таблице 4-149 (корректировка на функциональную подгруппу) мы можем увидеть следующее.
К подгруппам 0409, 0410, 0411 (это обычные кафе и рестораны) применен повышающий коэффициент 1,0426 по отношению к помещениям торговых центров.
Априори получается, что небольшой кафетерий в многоквартирном доме, построенном до 1917 (а таких домов огромное количество в центре Саратова), стоит дороже сверхнового торгового центра, расположенного напротив. При этом затраты собственника помещения подобного кафетерия больше, так как на нем лежит бремя содержания общего имущества. Часто помещение находится в здании объекта культурного наследия, а это влечет дополнительные расходы на содержание, связанные с невозможностью оптимизации затрат на теплоснабжение и т.д.
Например, здание, занимаемое региональным отделением "Единой России" (Советская, 10; ОКН регионального значения), также подверглось переоценке, в результате чего его кадастровая стоимость выросла более чем в 10 раз (!) – с 2 млн 145 тыс. 945 до 23 млн 630 тыс. 741 рубля.
6) Не учтен ценообразующий фактор "год постройки".
В самом проекте отчета ГБУ приводит очевидный тезис: "согласно собранным данным на рынке недвижимости Саратовской области, можно сделать вывод, что чем современнее постройка, тем дороже будет ее стоимость".
При этом, проведя оценку, ГБУ не применяет никакого корректирующего коэффициента для года постройки. Один из самых существенных ценообразующих факторов им просто проигнорирован, то есть фактически для "Госкадастроценки" не имеет значения, построено здание в 1867 году или вчера.
7) Нежилые помещения в аварийных многоквартирных домах оценены наравне с другими.
Типичный пример игнорирования подобной характеристики объектов – нежилое помещение (64:48:010303:304) в здании по адресу: Саратов, улица Чернышевского, 130. В саратовских СМИ прижилось примечательное название этого строения – "Падающий дом", где наклон пола достигает 30 градусов.
Согласно распоряжению администрации МО "Город Саратов" от 29.07.2020 № 228-р, дом признан аварийным, а его снос должен быть осуществлен до 01.08.2022 (п. 2.2). Стоимость 1 кв. метра в подобном аварийном доме должна стремиться к нулю, и по отношению к жилью это именно так. Но, несмотря на это, ГБУ СО "Госкадастроценка" оценивает стоимость нежилого помещения в аварийном доме (!) в сумму 38 939,99 рубля за "квадрат" (пп. 336679 списка).
И это не какая-нибудь единичная ошибка, а системная. Анализ проекта отчета показал, что, во-первых, оценка делалась на основании недостоверных данных об аварийных домах в Саратовской области. Многие аварийные дома не учтены таковыми, что привело еще и к нарушению прав жильцов.
Во-вторых, сам метод проведенной оценки нежилых помещений не предусматривает такого фактора: работала привязка "аварийный дом и жилое помещение", а тот факт, что в состав аварийного многоквартирного дома входят еще и нежилые помещения, был проигнорирован.
8) В ряде случаев при расчете кадастровой стоимости нежилых помещений не применен коэффициент корректировки на этаж.
Отчет предусматривает применение коэффициента корректировки на этаж, в том числе на 06 (цокольный этаж) – 0,87.
Несмотря на это, в большинстве случаев стоимость нежилых помещений в МКД посчитана без применения коэффициента корректировки на этаж. Помещения в цокольном этаже посчитали как расположенные на первом.
В отношении собственников жилых помещений проигнорирована корректировка на последний этаж, хотя традиционно корректировка в оценке на этаж составляет: 15% – на первый этаж и 10% – на последний.
Как стало известно редакции, данные прошлого отчета, который тоже вызвал множество нареканий, попытались оспорить владельцы ТЦ "Форум".
В судебном порядке они доказали наличие технической ошибки в отчете ГБУ: учреждение умышленно не применяло корректировку на подвальный/цокольный этаж в своих расчетах. По факту ошибка являлась системной, то есть затрагивала интересы тысяч собственников. Однако учреждение Саксельцева, проиграв в суде, сначала не исполняло решение суда, ссылаясь на свое незнание, как внести корректировку (и даже обратилось в суд за разъяснением), а потом и вовсе пересчитало стоимость подвала выше, чем стоимость помещений ТЦ, расположенных на первых этажах.
Исправлять системную ошибку, естественно, никто не стал, и она спокойно перекочевала в новый отчет, а суд уклонился от разъяснений и признания ее системной.
Таким образом, предпринимателям, посмевшим спорить с госструктурой, был преподан суровый урок административного ресурса.
9) Отнесение к неправильной группе (подгруппе) объекта недвижимости.
Массовая кадастровая оценка основывается на разделении объектов недвижимости на функциональные группы и подгруппы. Коды групп и подгрупп утверждены приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Приложение № 2).
Магазины до 250 кв. метров должны быть отнесены к 401-й группе. Но во многих случаях их отнесли к 403-й группе (многофункциональные торговые, торгово-развлекательные, торгово-административные объекты до 1000 кв. метров).
Действующее законодательство понимает под многофункциональным объектом недвижимости объект, включающий в свой состав две и более самостоятельные (с возможностью независимого использования) части объекта различных классов функциональной пожарной опасности, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (п. 3.5 Свода правил "Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности", утвержденный приказом МЧС России от 15.01.2020 № 14). То есть это помещения ТЦ, где, например, одновременно может находиться аптека и ресторан.
Пример: занимаемое магазином "Дом Сад" небольшое помещение площадью 109,7 кв. метра в подвале старого МКД (кадастровый номер 64:48:050303:686; подвальный этаж многоквартирного дома, 1928 года постройки в Саратове на улице Рабочая, 53,) отнесли к многофункциональным торговым помещениям, то есть по факту, к помещениям торговых центров.
Вообще, у всех нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, по группе 4 ("Предпринимательство") указаны неверные коды расчета вида использования и кода вида разрешенного использования.
И в отчете "Госкадастроценки" есть еще много системных ошибок, отмечает Дмитрий Кузьмин.
Возвращение в 1990-е
Помимо собственно анализа подготовленного ГБУ "Госкадастроценка" проекта отчета, в обращении Кузьмина к Титову содержится и прогноз относительно последствий проведенной госучреждением работы. Он перекликается с теми опасениями, которые высказывали представители предпринимательского сообщества.
"Во многих субъектах России налоговая база равная кадастровой стоимости применяется только для деловых и торговых центров общей площадью более 1000 кв. метров. Так было и у нас до принятия Закона Саратовской области от 06.10.2021 №111-ЗСО. В настоящее время налог на имущество собирается даже с субъектов малого (микро-) бизнеса, применяющих упрощенную систему налогообложения, а сами ставки налога являются максимально возможными в России.
Совокупность двух факторов – налогообложения с любого объекта недвижимости и беспрецедентного для современной России роста кадастровой стоимости – снижает инвестиционную привлекательность Саратовской области даже по сравнению с соседними регионами.
К тому же, рынок коммерческой недвижимости в городе Саратове вот уже несколько лет характеризуется падением. На практике это означает, что около 32% коммерческой недвижимости пустует. Их собственники не извлекают прибыли, а только несут расходы (в том числе огромные траты по отоплению). Кратное увеличение кадастровой стоимости просто приведет к их банкротству и запустению самих объектов недвижимости.
В помещениях, переданных в аренду, дальнейшее увеличение арендной платы невозможно, поэтому с 2020 года в большинстве случаев плата только снижалась.
В тех же случаях, где арендную плату поднимут, предприниматели ее не осилят. Большинство уйдет из региона или станут банкротами. Сотрудники этих организаций будут уволены. Результат – разовое повышение налогов приведет к недополучению отчислений в бюджет на протяжении нескольких лет и по целому ряду статей.
Подобное мы видели в 1990-х, когда увеличение налогов приводило к массовым банкротствам предприятий и уходу бизнеса в тень.
Результаты системной и эффективной работы по выстраиванию справедливой и прозрачной системы налогообложения, осуществленной президентом РФ Владимиром Владимировичем Путиным и законодательной властью, в отдельном регионе могут быть перечеркнуты из-за действий ГБУ СО "Госкадастроценка".
Благодаря действиям должностных лиц ГБУ СО "Госкадастроценка" и органов власти субъекта, способствующим им, будут обанкрочены сотни организаций и тысячи людей потеряют работу", – полагает юрист.
Ссылки по теме:
Рост налогов по кадастру. Закрытие только одного предприятия лишит работы 2000 женщин
Дома под снос. Чиновники отклонили 106 предложений саратовцев ради яхт-клуба
Страсти по кадастру. Трудности оспаривания оценки недвижимости в Саратове
Угроза сноса. Жители 90 домов в центре Саратова требуют встречи с губернатором
Налог на саратовские квартиры будет расти на 10 процентов ежегодно
Повышение кадастровой стоимости касается интересов 914 тысяч саратовцев
Страсти по кадастру. Как повлияет федеральный мораторий на налоги для саратовцев?
Бюджет пополнят за счет резкого роста налогов для населения и бизнеса. Мнения депутатов
Жителей Саратовской области ждет многократный рост налогов на недвижимость